金融科技如何改变商业房地产行业：风险、机遇与发展趋势

商业房地产（CRE）是众多受益于金融科技（FinTech）的行业之一。随着人口不断增长，商业房地产变得越来越重要，因为每一栋办公楼、零售商场和高层建筑都依靠商业房地产贷款机构的资金支持才能生存。

我们与全球金融服务专家Nick Glinsman交流，以更好地了解金融科技在商业房地产领域的崛起。

Malgram and Glinsman Research的合伙人Nick Glinsman表示，根据分析师Cohen & Streers的数据，银行持有1.73万亿美元，占收入产生型房地产总额4.5万亿美元CRE（商业房地产）抵押贷款的38.4%。投资者和政府实体持有或担保剩余的61.6%。Glinsman解释说，这1.73万亿美元的CRE债务分布在4,132家银行中。

从更广泛的角度来看，银行持有2.25万亿美元所有CRE抵押贷款的45%，前25家大型银行持有CRE债务的14%，这约占其总资产的4%。拥有约100亿至1600亿美元资产的100家银行持有8000亿美元，占CRE债务的16%。约4,000家小型银行持有7500亿美元，占CRE市场总额的15%。"Nick Glinsman，Malgram and Glinsman Research合伙人

科技正在以与改变消费金融相同的方式变革商业房地产。房地产继续吸引资本，这证明了它在通货膨胀上升的波动投资环境中相对于其他资产的优势。

区域性和小型银行对CRE的风险更大

近年来，由于金融科技的影响，CRE模式已经发生了变化。

Glinsman表示，平均而言，CRE风险敞口约占区域性和小型银行总资产的20%。他补充说，"存在大量了解当地市场的小型本地参与者"。

根据Cohen & Steers的分析，办公室抵押贷款仅占其总资产的3%。据Glinsman表示，办公CRE太小，不足以对小型银行造成麻烦，但少数可能风险敞口较大的银行可能会受到负面影响。

Glinsman举例计算，对于资产为10亿美元且CRE风险敞口为20%的银行，这意味着该银行持有2亿美元的各类CRE贷款。

这表明，平均而言，该银行还会面临占其资产32%或约3000万美元的办公室抵押贷款。Glinsman认为，在4,000家小型银行中，"少数"银行面临CRE的"集中风险"，超过其资产的50%。因此，如果它们遇到麻烦，可能会成为另一家"倒闭银行"。

金融科技在该领域获得重大意义

金融科技使交易更加简单、快捷，并最大限度地减少潜在欺诈。专业管理的全球房地产投资市场规模从2019年的9.6万亿美元增加到2020年的10.5万亿美元。

专注于CRE的区块链驱动平台最终将承担支付、法律文件和清单等功能。通过新技术已经可以在CRE金融服务中实现创新。例如监管科技（监管技术）、财富科技（数字财富管理工具）、房地产科技（房地产技术）和保险科技（保险技术）。这些先进工具将为买家、卖家和贷款提供者提供机会，通过区块链的全周期服务获得更多价值

全球前25大银行对办公贷款的风险敞口最小。据Glinsman表示，办公室抵押贷款占前25大银行总资产的比例不到1%，因为它们对办公贷款的风险敞口相对较小。办公CRE违约的影响不会造成生存危机，但会对收益产生负面影响。

随着新兴技术的成熟，其提高CRE价值的能力将增加。

投资者将在CRE债务上受到最大冲击

投资者和非银行机构将在CRE抵押贷款上受到最大冲击。Glinsman指出，一些分类参与的投资者很可能包括影子银行。一些银行将因其对CRE债务的风险而无法生存，而其他银行则会因其他因素而倒闭。

信用风险、利率风险和集中风险应该由银行妥善管理。如果管理不善，银行将会失败。多年来，投资者在CRE股权和债务上一直承受巨大损失。这种情况将继续并可能会恶化。每个人都将了解到，在房地产领域仍然可能亏钱。但Glinsman认为，CRE不会导致下一次大型银行危机。

自大衰退以来，CRE债务表现非常出色，如下图所示。

从2010年观察到的最低水平到2022年，新贷款发放量以13%的复合年增长率（CAGR）持续增长。

银行是发放量增长的最大贡献者，占23%，其次是人寿保险公司，占16%。2020年，随着疫情的初始爆发，出现了轻微下滑，但稳定增长很快恢复。

第一共和银行的CRE投资组合仅占贷款总额的6%

摩根大通分析师认为，商业房地产贷款与资本比率大于100%的银行处于危险位置。本月只有三家美国银行的比率较高，它们是Valley National，比率为485%，East West Bank，比率为230%，以及Synovus Financial，比率为196%。

分析师警告，如果这三家银行在2023年第四季度业绩中报告的CRE贷款损失准备金大幅上升，储户可能会感到紧张，这可能导致银行挤兑。

金融科技的前进方向

随着新兴技术的发展和金融科技解决方案的兴起，CRE市场经历了重大变化。代币化和CRE在线平台正在成为市场上的先进工具。由于初创企业孵化新想法，几乎每天都会推出新服务。

AIBC新闻采访了Nick Glinsman，一位全球市场战略家。他是Malmgren Glinsman Partners的联合创始人兼管理合伙人，专注于地缘政治分析、金融服务和研究。他曾是所罗门兄弟公司的董事总经理。