马耳他办公室租赁指南：专家解析法律和商业关键点

在马耳他的商业房地产市场中，找到合适的工作空间只是第一步。随后签订的租赁协议在日常安排如何运作以及如何长期支持业务方面发挥着核心作用。

一份清晰、实用的租约有助于防止误解，设定明确的期望，并确保房东和租户双方都受到保护。

他们分享了关于公司如何构建可持续、高效且适用的办公室租约的宝贵见解。

企业在马耳他租赁办公空间应该有什么期望？

Etienne Licari：大多数租户希望清楚了解自己的义务，承诺的时间长度，以及如果他们的情况发生变化会怎样。例如，一家突然扩张的科技公司可能在租约期间就超出了办公室的容量。这就是条款灵活性和对租约条款清晰理解的重要之处。

从房地产角度来看，我的工作是将客户的需求转化为一系列房产选择，然后帮助他们理解相关的承诺水平。但一旦起草了条款要点，让法律专家介入审查租约措辞就变得至关重要。

David Farrugia博士：重要的是从一开始就理解每份租约都是不同的，并且是基于多种因素起草的。即使一开始提供了初步的租约草案，房东、租户或代理人通常也会希望对其进行修改——而大多数更改都可能产生长期影响。重要的是，企业不要仅仅假设租约协议是"标准的"一刀切。单一条款可能会影响任何一方的权利，无论是转租、续租还是提前退租的权利。早期的法律建议有助于避免混淆并使最终签署过程更加顺畅。

"di fermo"和"di rispetto"是什么意思，为什么它们很重要？

Etienne Licari：这些是马耳他租约中的传统术语。"di fermo"指的是初始承诺。在较小的办公室中，在马耳他可能只有一两年。在较大的租约中，通常是三年或五年。"di rispetto"指的是初始期限之后的时期。它允许租户通过发出通知继续租用该空间。

较大的出租办公室通常有较长的通知期——9至12个月并不罕见。较小的空间可能有3-6个月的通知期。租户需要提前了解这些期限，以避免意外延期或罚款。

David Farrugia博士：完全正确。这些术语对当地人来说可能很熟悉，但国际客户常常误解它们。可能出现的情况是，除非租户按照协议规定主动发出通知，否则租约可能会超过di fermo期限继续有效。如果这一点没有明确定义，就会导致假设，有时甚至会引发纠纷。我们总是建议清楚地说明租约持续多长时间，任何适用的di fermo（固定）期限，什么会触发任何适用的延期，以及需要发出什么通知。

Farrugia博士，您强调实用性。您能解释一下这在租约谈判背景下意味着什么吗？

David Farrugia博士：一个实用的商业律师的目标是达成交易——而不是简单地用法律术语重写整个租约。虽然法律考虑和技术细节在租约协议中至关重要，但我的方法优先考虑实用性和商业交易的成功执行。我专注于确保条款公平、可执行，并反映商业意图。这样，我们可以避免几个月不必要的反复沟通，这会让所有相关人员感到沮丧。

Etienne，一个实用的律师如何改变您客户的租约谈判结果？

Etienne：这完全不同。当一位律师同时理解法律风险和业务目标时，对话就变得富有成效而不是防御性的。这有助于客户感到安全而不影响谈判动力。这在竞争激烈的市场中是关键。

您遇到过哪些常见的陷阱或问题？

Etienne Licari：一个主要问题是模糊性。如果租约没有明确界定各方的责任，争议势必会发生。我见过租户假设服务费包括一切，结果对电梯维护或共享区域清洁等额外费用感到惊讶。

另一个经常出现的问题是对互联网和基础设施的假设。一位租户期望光纤互联网是交易的一部分——但事实并非如此，这导致他们的搬迁推迟了两周。

David Farrugia博士：在许多情况下，不幸的是，大量重要方面被排除在协议之外。租户能否自动续租？办公室必须以什么状态归还？终止时是否要移除固定装置和可移动物品？没有明确规定，双方都可能遭受严重后果。

一个典型的例子是租户在租赁的办公室中安装了空调系统和高成本的玻璃隔断。在租约结束时，租户可能认为这些是有价值的升级，并期望如果房东在终止时保留这些设施，他应得到补偿。房东可能乐于将它们留在原处，但也可能不同意其估值。移除它们并将空间恢复到原始状态对租户来说可能很昂贵，因此这个选择可能不具吸引力或不现实。结果，之前良好的关系可能会破裂。如果租约没有明确解决这种情况，您可能最终不得不协商解决方案或陷入诉讼。租约协议中明确和明确的条款将完全避免这个问题。

企业如何避免租约谈判过程中的延迟和摩擦？

Etienne Licari：从一致开始。确保商业条款要点是现实的，并反映您的内部讨论。我见过因法律审查重新提出已经达成一致的事项而导致交易放缓的情况。

David Farrugia博士：一旦商业方面达成一致，租约应该将其正式化——而不是挑战或破坏这种理解。我的目标是将已达成的协议转变为功能性、公平的协议。我的角色不是增加障碍，而是确保没有任何事项含糊不清或容易引起矛盾解释。租约结构是否会根据业务类型或公司规模而变化？

Etienne Licari：是的。一家初创公司可能想要12个月的di fermo期，带有滚动中断条款。较大的组织可能对5年期租约没有问题，但要求有关标识、品牌或分阶段交接的特定条件。在某些情况下，我们看到租户谈判获得转租权或与姊妹公司共享空间的权利，这需要写入合同。

David Farrugia博士：较大的公司也倾向于让内部法律和财务团队参与这个过程。这就是精确性和简单性大有裨益的地方。清晰的租约有助于所有人——外部律师、内部法律顾问和商业团队——更快地行动。

有哪些常被忽视但具有重大影响的租约条款？

David Farrugia博士：关于恢复、维护和保存物业的条款常常被忽视。租户并不总是意识到他们可能需要将空间恢复到原始状态。这可能意味着拆除隔断、重新粉刷，甚至恢复旧地板。处理服务和公用设施、租金增加和进入权的条款也需要注意。我建议包括年度增长条款——在马耳他，3-5%是常见的——否则房东可能会尝试重新谈判或增加租金金额，这对承租人可能不可接受。

Etienne Licari：我见过完全缺少租金审查条款的情况，这后来导致在市场变化时进行非正式讨论。这对双方都不利。我还告诉客户要注意是否允许转租或转让租约，特别是对于在租期内预计会有运营变化的公司。

对于准备在马耳他签署办公室租约的公司，您有什么最终建议？

Etienne Licari：提前计划，提问，并将租约视为应该为您的业务服务的工具。无论您需要灵活性还是长期控制权，都需要在协议中明确说明。不要假设口头讨论的任何内容会被包括进去，除非它是书面形式。

David Farrugia博士：要主动。提前思考 – 从一开始就获取适当的法律建议和正式协议。明确避免冲突。一份易于理解的租约是您更有可能遵守和执行的租约。无论您是一个小团队还是一个大企业，确保您的协议反映您的实际情况，而不仅仅是法律模板。

最终想法

无论您是在马耳他租赁第一间办公室还是扩展到更大的空间，您今天同意的条款将塑造您的业务明天如何运作。正如Etienne Licari和David Farrugia博士所展示的，租约的强度在于其清晰度、相关性以及反映双方实际需求的能力。

通过前瞻性的方法和适当的专业意见，企业可以在马耳他获得办公室以及稳定且可行的未来基础。